初心者向け

私が初めての不動産投資で結果を残せたときに覚えた必要な知識とは?

私が初めての不動産投資で結果を残せたときに覚えた必要な知識

今回は私が初めて不動産投資で結果を残せたときに覚えた、最低限必要な知識についてご紹介していきます。

 

「不動産投資に挑戦してみたい!」

 

と思っても、何から勉強したらいいかわからなかったり、まずどんな知識が必要なのか気になってしまうことはありませんか?

私も不動産投資に興味を持った頃は、何から勉強したらいいか、右も左もわからなかったので、とりあえず近くの本屋に行って、不動産投資関連の本をひたすら読みあさっていました。

それ以外にも、サラリーマンの仕事が終わった後とかに、楽待とかの不動産投資関連のコラムやブログをソファで超眠くなりながらwスマホで読んで勉強したりしていました。

 

そこで、私が今まで実際に中古アパートを3棟買ったり、新築アパート1棟建てたり、勉強したりしていく中で、

「不動産投資するなら、この3つくらいの知識は最低限必要だなぁ〜」

というのを発見しましたので、今回ご紹介していきます。

 

私も色んな本を読んだり、不動産会社とコンタクトを取るようになってから、この『最低限必要な知識』を身につけることができたことで、全然知識がなかった私でも不動産投資で結果を残すこともできるようになりました。

しかし、逆を言うと、今回ご紹介する内容をしっかり理解しておかなければ、不動産投資に挑戦しても失敗してしまう可能性もあります。

 

スポーツとかでも一緒ですよね。

私、小中高バスケットやってたんですけど、バスケとか何でもプロスポーツ選手がルール全然覚えてないとプレーすらできなくてヤバイですよねw

 

不動産投資でも最低限必要な知識やルールを知らないと、それと同じ状況になってしまう可能性があります。

 

それくらい大事な内容になっているので、不動産投資初心者の人は是非今回の内容を1つでも覚えていただければ、不動産投資で確実に結果を残すことに繋がっていきますよ。

それでは、早速本題に入っていきます。

初めて不動産投資をするときに最低限必要な知識①キャッシュフロー

まず初めに覚えてもらいたいのが、不動産投資でよく出てくる『キャッシュフロー』という単語です。

これはとっても重要なので、必ず覚えておきましょう。

 

私も本とかコラムでキャッシュフローという言葉を何回も目にしてきました。

そして、このキャッシュフローという言葉をちゃんと理解しておいたおかげで、当時24歳サラリーマンの素人が初めて不動産投資に挑戦しても結果を残すことができたと言ってもいいくらいです。

それくらい重要な知識だと思っています。

 

このキャッシュフローというのは、

『家賃収入から銀行返済と諸経費を引いて残った金額』

のことを指します。

 

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)=キャッシュフロー』

ということです。

 

私が不動産投資をする上で、このキャッシュフローがプラスになるのか、マイナスになるのかは“今でも”常にチェックしています。

 

ここで覚えてもらいたいのが、

『キャッシュフローがマイナスになるような物件は絶対に買ってはいけない』

ということです。

 

例えば、新築ワンルームマンションなんかがこれにあたります。

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私も最初の頃は新築ワンルームマンション投資に興味を持っていたのですが、キャッシュフローという単語を知ってから、新築ワンルームマンションは買ったらヤバイなということに気づきました。

そこから色々勉強して、買うべき物件というのは、家賃収入から銀行返済して、諸経費を払ってもプラスになる物件、つまり『キャッシュフローがプラスになる物件』だということがわかりました。

 

毎月毎月赤字のコンビニと、いつも黒字のコンビニ、買うとしたらどちらを選ぶか?というのとほぼ一緒なんです。

もちろん、常に黒字のコンビニを買いますよね。

 

不動産投資で成功していくには『キャッシュフローがプラスになる物件』をどんどん買い増ししていくことがポイントです。

私の知り合いもキャッシュフローが出る物件を購入していっているので、安定した経営を続けることができています。

 

ただ、ここで気をつけてもらいたいのが、

『キャッシュフローがちょっとしか出ない物件は危ない』

ということです。

キャッシュフローがちょっとだと、空室が出たり、ちょっと修繕費がかかってしまうと、すぐにマイナスになってしまいます。

例えば、キャッシュフローが年間30万円なのに、固定資産税とか修繕費で年間50万円かかってしまったら20万円の赤字になっちゃいますよね。

 

では、その目安は一体どれくらいなのでしょうか?

 

ここで簡単なシミュレーションをしてみましょう。

  • 築18年木造アパート
  • 価格3000万円
  • 利回り15%=家賃収入450万円/年
  • 融資3000万円フルローン15年、金利2%
  • 諸経費は家賃収入の15%=67.5万円

この条件で物件を購入したとすると、銀行の返済は年間約232万円になります。

 

すると、キャッシュフローは…

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)=キャッシュフロー』

でしたよね。これに当てはめると…

『450万円ー(232万円+67.5万円)=約150万円/年

になります。

 

ちなみに、ここで出てきたキャッシュフローを、物件価格で割ると、

『返済後利回り』

というものを出すこともできます。できればこれもついでに覚えておきましょう。

 

『キャッシュフロー÷物件価格=返済後利回り』

となります。

 

さっきのシミュレーションを当てはめると…

『150万円÷3000万円=0.05

0.05、つまり返済後利回りは5%ということになります。

 

この返済後利回りは最低でも2%以上はないと正直キツイです。

ただ、2%台でも突発的な出費にギリギリ耐えられるくらいのラインなので、ちょっと危ういくらいです。

返済後利回り1%台の物件は避けるようにしましょう。ちょっとお客さんが来なくなったら潰れてしまうような『潰れかけのラーメン屋』を買うようなものです。

 

できれば、この返済後利回りは『4%』以上は確保したいところです。

私もこの返済後利回りというのを、購入するかしないかの基準にしたり、キャッシュフローの目安にしているので、こちらもぜひ覚えていた方がいいですよ。

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『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)=キャッシュフロー』

『キャッシュフロー÷物件価格=返済後利回り』

できれば返済後利回りは4%以上を目指そう。

初めて不動産投資をするときに最低限必要な知識②返済比率

次に覚えてもらいたいのが、『返済比率』です。

返済比率は結構簡単です。単語の通り、家賃収入に対してどれくらいの割合を返済しているかということです。

『銀行返済÷家賃収入=返済比率』

になります。

 

例えば、銀行返済が200万円/年で家賃収入が400万円/年だとしたら、

『200万円÷400万円=0.5

となり、返済比率は50%ということになります。

 

この返済比率が高ければ高いほど、経営を圧迫することになってしまいます。

ラーメン屋でも麺や野菜の値段、人件費が高騰したら、経営が苦しくなりますよね。

不動産投資も一緒で、銀行への返済が多くなりすぎると経営が苦しくなってくるんです。

 

私は、できれば返済比率は低く抑えて、キャッシュフローを大きくしていくことが、不動産投資初期段階では非常に重要だと考えます。

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私のイメージですが、返済比率の目安としては

  • 50%以下(できれば40%くらい)ならOK
  • 55%前後なら許容範囲
  • 60%以上になると危険信号
  • 70%以上はヤバイ
  • 80%以上は論外

といった感じです。

 

ちなみに、新築ワンルームマンションはこの返済比率が80%とかなので、もうその時点で買うに値しない物件だとわかっていただけるかと思います。

とにかく、最初は返済比率を抑えて、キャッシュフローを潤沢にしていくことが最優先だということを覚えておきましょう。

『銀行返済÷家賃収入=返済比率』

返済比率が50%以下になるように工夫しよう

返済比率を下げる方法に関しては下記の記事が参考になるので、ぜひ読んでみてください。

>>>返済比率を下げる方法

初めて不動産投資をするときに最低限必要な知識③耐用年数

建物には構造の違いによって、それぞれ『耐用年数』というものが存在します。

この耐用年数という単語もしっかりと覚えておきましょう。

耐用年数とは建物が“法的に”使用できる期間のこと。

銀行の融資を受けて不動産投資をする場合、『耐用年数』というのが大きく関係してきます。

というのも、銀行は基本的にこの『耐用年数の範囲内』で融資期間を定めるというルールが存在するんです。

 

耐用年数は物件の構造によって異なり、

  • 木造・・・・・22年
  • 軽量鉄骨・・・19年 or 27年
  • 重量鉄骨・・・34年
  • 鉄筋コンクリート・・・・・47年

と、法律で決まっています。

 

例えば、築10年の木造アパートの場合だと、耐用年数は『22年ー10年』で残り12年になりますよね。

となると、銀行の融資期間は『12年』になってしまうんです。

 

融資期間が12年だと月々の返済額が比較的大きくなってしまい、先ほどご説明した返済比率が高くなってしまいます。

返済比率が高くなってしまうと、銀行の返済額が多い→キャッシュフローが少なくなってしまい、経営を持続させるのがちょっとしんどくなってしまうんです。

まさにラーメン屋の材料が常に高騰して、売上に対しての仕入れ費用の割合が高くて苦しい状態が何年も続いてしまう感じです。

それだと結構大変ですよね。

 

このように、耐用年数は融資融資と返済比率に大きく関係してくるので、物件の構造と耐用年数くらいは覚えておくと便利ですよ。

 

ただ、日本政策金融公庫(公庫)を利用したり、保証協会を利用したりすれば、耐用年数に関係なく20年とか15年の融資を組むことも可能です。

私が持っている1棟目の中古アパートは公庫を利用したことで、築29年軽量鉄骨造のアパートでも15年の融資を組むことができました。

2棟目の中古アパートは地方銀行と保証協会を利用したことで築19年木造アパートでも15年の融資がつきました。

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こういった例外もありますので、築古だからといって「長い期間での融資が組めない…」と諦める必要はありません。

まぁ基本的には耐用年数の範囲内での融資期間を定めるというルールがあるということを知っておけばOKです。

初めての不動産投資でも必要な知識があれば成功できる

今回は私が初めての不動産投資で結果を残せたときに覚えた、最低限必要な知識についてご紹介させていただきました。

不動産投資を始める前に覚えておいた方がいいと感じるのは、

  1. キャッシュフロー
  2. 返済比率
  3. 耐用年数

この3つです。

私もこの3つのキーワードについてしっかりと理解しておいたことで、初めての不動産投資でも結果を残すことができました。

 

そして、最後にこれだけは必ず覚えてもらいたいのですが、

『誰でも最初は初心者』

だということです。

 

だから、「初心者は借金をして不動産投資に手を出してはいけない」というのは、ちょっと違うと私は考えてます。

当然、私も最初は初心者でした。

ですが、不動産投資を“始める前”に、最低限必要な知識を身につけていたおかげで、借金をしても大きな失敗をすることなく今までこれたと思っています。

 

あなたも不動産投資にチャレンジしたい!と考えているのであれば、まずは今回ご紹介した内容をしっかりと理解しておきましょう。

そうすれば、大きな失敗もすることなく、初めての不動産投資でも確実に結果を残すことができるようになりますよ。

 

ぜひ不動産投資にチャレンジして、あなたの人生を大きく変えていってくださいね。