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不動産投資での返済比率とは?失敗してる人の多くが知らない現実を公開!

不動産投資での返済比率とは?

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は不動産投資での返済比率について書いていきます。

 

返済比率ってなんか聞いたことあるけど、実際なんなのかよくわからないし、目安とかってどうなの?と思いますよね。

私も不動産投資について詳しく勉強するまでは、返済比率の存在すら知りませんでしたからねw

 

しかし、返済比率についてちゃんと理解しておかないと、不動産投資で失敗してしまう可能性が高いです!

 

それくらい返済比率って大切なんです。

 

失敗している人の多くが、この返済比率について何も考えずにヤバイ物件を購入してしまってるんです。

逆に返済比率についてしっかりと理解しておけば、不動産投資で失敗する確率をかなり減らすことができるようになりますよ。

 

それでは早速本題に入っていきますね。

不動産投資での返済比率とはそもそもなんなのか?

まずは、返済比率ってそもそも何?というところから解説していきます。

 

不動産投資での返済比率とは、

『家賃収入に対して、銀行に返済する金額の割合』

のことを指します。

 

例えば、月に50万円の家賃収入があったとして、利息を含めて30万円を銀行に返済するとしたら、返済比率は

『30万円÷50万円=0.6』

になりますので、返済比率は60%ということになります。

 

まぁ簡単な計算ですよね。

 

不動産投資をする際は、家賃収入に対して銀行に返済する割合はどれくらいになるのかをしっかりと把握しておかなければ、後から痛い目にあいます。

なぜなら、返済比率が高すぎて銀行への返済ができなくなり、返済が滞るとブラックリストみたいなものにのってしまい、今後不動産投資の融資を受けられなくなってしまうからです。

 

では、返済比率に対してどのように考えていけばいいのか、詳しく解説していきます。

返済比率は50%以下を目指そう!

不動産投資をする際は、この返済比率は50%以下を目指すといいです。

特に不動産投資初期の時点では、キャッシュフローを多くさせることが重要なので、返済比率は低い方がいいです。

 

返済比率50%以下というのは、家賃収入が月50万円だったら銀行返済は25万円以下にしましょうということです。

月に5万円経費でかかったとしても20万円は利益になります。

これが、月30万円が返済だとすると、月の利益は15万円に減りますよね。

 

つまり、銀行への返済が多くなれば、月々の利益(キャッシュフロー)は少なくなっていくんです。

 

これが返済比率80%とか90%だったらもうヤバイですよね。

ちょっと空室がでたり修繕費が多めめにかかったりするだけで、銀行に返済する金額が足りなくなってしまいます。

返済する金額が足りなくなると、自腹を切らないといけなくなってしまいます。

つまり、赤字になってしまうということです。

 

ちなみに新築ワンルームマンション投資はこの返済比率が80%とか90%なので、かなりヤバイやつなんです。

(参考:新築ワンルームマンションは買ってはいけない!買った時点で99.99%失敗!

もう赤字必至みたいな感じです…。

 

なので、新築ワンルームマンションは買ってはいけないんですね。

返済比率を見れば一目瞭然です。

 

私のイメージですが、返済比率が

  • 50%以下(できれば40%くらい)ならOK
  • 55%前後なら許容範囲
  • 60%以上になると危険信号
  • 70%以上はヤバイ
  • 80%以上は論外

といった感じです。

 

この返済比率を見ないで新築ワンルームマンションとかを買ってしまうと、高確率で失敗してしまうので、返済比率はしっかりと見るようにしましょう。

返済比率を下げる方法

不動産投資の初期段階の場合はできるだけ返済比率を下げて、キャッシュフロー(利益のこと)を重視していきましょう。

物件がたくさん増えてきて、負債よりも純資産を増やしたい!という場合は話が別なんですが、初期段階はとにかく返済比率を抑えましょう!

 

「返済比率を下げすぎると、銀行への返済スピードが遅くなるのでは?」

と思うかもしれませんが、そういった場合は『繰上げ返済』すればいいだけです。

 

返済比率を下げたことで、毎月の利益が出ますから、そこから繰上げ返済すれば問題ないです。

そうすれば銀行への返済も着実に進んでいきます。

 

繰上げ返済するのは簡単ですが、返済額を途中で少なくする(返済比率を途中で下げる)のは結構大変です。

なので、最初から返済比率を抑えておきながら、必要に応じて繰上げ返済していきましょう。

 

で、この返済比率を下げる方法ですが、

  • 指値をして購入価格を下げる
  • 融資期間を長く取る
  • 金利を下げる
  • 家賃等を上げて利回りを上げる
  • 銀行の借り換えを検討する

などです。

 

不動産投資初期段階で特に大事なのが、融資期間を長く取るということです。

不動産投資初心者がよく陥りがちなのが、返済比率を考えずに早く完済したいからといって10年とか短い期間で融資を組んでしまうんです。

融資が短くなるだけで、返済比率が格段に上がってしまいます。

 

不動産投資は経営なので、毎年赤字を出さずにいかにキャッシュフローを増やしていくかが重要です。

毎年ギリギリの経営で、10年後に大きな利益を狙うというのはあまりよくないです。

なぜなら、10年後どうなっているかなんて誰にもわからないからです。

今(2018年)から10年前なんて、スマホも全然普及してないし、今多くの人が使っているLINEなんていうのもありませんでしたからね。

 

本当に10年後の未来なんてどうなっているか誰にもわからないので、10年後に返済が完了した後に大きな利益が見込めるなんていう融資の組み方はしないようにしましょう。

大切なのは、毎年毎年利益を上げて、キャッシュフローをどんどん増やしていくことです。

 

そのためには、返済比率を抑えるというのが非常に重要になってきます。

初期段階は返済比率を抑えてキャッシュフローを潤沢にすることを一番に考えて、物件を選んでいくようにしましょう。

不動産投資での返済比率は超重要なので、必ず考慮するようにしましょう!

今回は不動産投資での返済比率についてご紹介していきました。

 

不動産投資で失敗してしまう人の多くが、この返済比率というのを全然気にしないで不動産投資しています。

それだとかなり危ないですので、不動産投資をする際は必ず返済比率を考慮するようにしましょう。

 

 

特に新築ワンルームマンション投資なんかは返済比率が平気で80%とか90%とかになってしまうので、絶対に買わないようにしましょう。

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