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不動産投資をするなら地方都市がおすすめ!リスクを回避する方法とは?

不動産投資をするなら地方都市がおすすめ

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は地方都市における不動産投資についてご紹介していきます。

 

不動産投資を始めようと思った時に、地方都市と都心ってどっちの方がいいんだろう?と悩んでしまいますよね。

私も不動産投資に興味を持った時は東京の新築ワンルームマンションがいいなぁと思っていました。

 

しかし、私が現在所有している3棟の中古アパートは全て秋田市にあります。

 

「秋田とかオワコンじゃね?www」

と多くの人が思っていてくれているおかげで、利益を上げやすい構造を作ることができています。

 

今回ご紹介する地方都市での不動産投資のメリットやリスク回避の方法を知っておくことで、都心だけでなく、地方都市でも不動産投資で成功できるようになります。

もちろん都心の不動産投資で成功する方法もたくさんあると思いますが、私は都心に物件を持っていないのでそこまで詳しくありません。

なので、今回は地方都市での不動産投資のメリットについてお伝えしていきますね。

地方都市でも不動産投資を成功することができれば、いろんなエリアで結果を残すことができるので成功しやすくなりますよ。

 

地方都市だからといって拒絶反応を示すのはもったいないですので、ぜひいろんな不動産投資法を身につけていきましょう。

それでは地方都市での不動産投資の方法やメリット、リスク回避についての本題に入っていきます。

地方都市での不動産投資のメリット①ライバルが弱い

地方都市は不動産投資家があまり参入してこないので、ライバルが少ないです。

仙台くらいになると結構ライバルが強くて競争は激しいですが、秋田とかになるとマジでライバルが弱いので、ちょっと頑張れば優位に立てます。

 

結局、空室率が高かろうが賃貸需要があるエリアであれば、ライバル物件との競争に買って入居者さんに選ばれる部屋にすればいいだけです。

ただ、ライバルが強いエリアだとかなりのサービスをしないといけなかったり、家賃を下げないといけなかったりします。

なので、ライバルが強い仙台だとなかなか家賃を上げるのが難しいです。

 

地方に行けば行くほどライバルが弱くなる傾向がありますので、賃貸需要は高いけどライバルが弱そうなエリアに物件を購入するといいですよ。

地方都市での不動産投資のメリット②土地の値段が安い

地方だと都心に比べて明らかに土地の値段が安いです。

東京と仙台だったら比べ物にならないですし、仙台と秋田でも比べ物になりません。

 

土地が安ければ建物も安くなる傾向にありますので、取得費が安く済むんですよ。

取得費が安いということは、利回りが高くなりやすいということです。

 

利回りが高ければ、キャッシュフローも大きく狙えるので、キャッシュフロー重視で不動産投資をするなら、地方都市がおすすめなんです。

仙台と秋田だったら、キャッシュフローでみると取得費が安い秋田の方が明らかにキャッシュフローがでます。

 

不動産投資の初期段階はキャッシュフローを重視した方がいいので、意外と初心者におすすめだったりするんです。

(参考:【2018年】不動産投資の始め方まとめ!初心者はキャッシュフローが狙える物件を!

地方都市での不動産投資のメリット③土地は安いのに家賃は高い

さすがに東京と仙台だったら家賃が結構違いますが、仙台と秋田ってぶっちゃけそんなに家賃は変わらないんですよ。

新築の1Kで5.5万円前後です。秋田だったら2000円くらい安い程度です。

 

ところが、仙台と秋田って土地の値段は5〜15倍くらい違います。

土地の値段が5〜15倍違っても、家賃が5〜15倍違うかと言われればそんなことはありえません。本当に数千円違うくらいです。

なので、土地や建物は安いのに、家賃は同じくらいという現象が普通に起こるんです。

 

商売の基本は『安く仕入れて、高く貸す(売る)』ですよね。

 

この商売の基本に忠実になれるのが、地方都市での不動産投資なんです。

地方都市で不動産投資をする際のリスク回避①転勤や就学、就職があるエリア

地方都市だと入居付けが厳しくて空室率が高くなるんじゃないかと心配になりますよね?

実際、全然人の移動がないエリアに物件を買ってしまうとそうなってしまいますが、人の流動性が高いエリアだったらそんなことはありません。

 

実際に私は秋田に物件を持っていますが、賃貸需要はそこそこあるので入居付けに関しては問題ありません。

なので、転勤とか就職、就学があるエリアであることが非常に重要です。

 

人の移動が少ないエリアだと、満室にするのが難しくなってしまうので、できれば人口30万人以上で、転勤で異動になって配属されそうな市がおすすめです。

そうすれば、地方都市でもちょっと部屋を工夫するだけでも満室経営することができるようになります。

地方都市で不動産投資をする際のリスク回避②土地・建物が高いエリアは避ける

地方都市でも仙台みたいに土地の値段がバカ高くなっているところもあります。

土地・建物の値段は高いのに実際の家賃は全然高くなりませんので、できればそういったエリアに物件を買うのはおすすめではありません。

 

人口がある程度いて流動性もあるけど、土地・建物の値段が安いエリアに物件を買うのが鉄則です。

土地・建物が安いからといって超田舎の周りに田んぼしかないような物件はやめましょうねw

地方都市で不動産投資をする際のリスク回避③競争率が高そうなエリアは避ける

地方都市で人の流動性もあって利回りも高いけど、ライバルも多いエリアはちょっと微妙です。

ライバルが多いということは、いろんなサービスをしないと入居付けが難しくなってしまうので、その分費用がかかります。

 

例えば、広告料を多く払わないといけなかったり、設備を新しいものに整えたりしないといけなくなります。

そうなると、せっかくの利益が薄くなってしまいますので、ライバルが多くて強いエリアはあまりおすすめではありません。

 

仙台なんかはライバルが非常に多くて強いので、全然家賃が上がりません。家賃を上げると入らなくなるからです。

なのに土地はめちゃめちゃ高いので、利回りが超悪いです。

 

不動産投資家があまり参入しないようなエリアだけど、賃貸需要が高いエリアがおすすめですよ。

そういった点で私は秋田を非常におすすめしています。

(参考:新築アパート経営するなら秋田市でしょ!土地・建築費は安いけど家賃は高め

地方都市でも不動産投資で成功することは十分可能

今回は地方都市の不動産投資についてお伝えさせていただきました。

地方都市といってもメリット・デメリットは当然ありますが、地方都市でも不動産投資で成功することは十分に可能です。

 

なぜなら、そこに『賃貸需要があるから』です。

 

人の移動も全然なくて、賃貸需要も全然ないような田んぼみたいな場所だったら厳しいですがw地方都市でも場所によっては賃貸需要は十分あります。

その賃貸需要があるエリアで物件を買って、入居者さんから一番に選んでもらえるような部屋を提供できれば、満室運営することができます。

 

人口が増えるエリアに物件を買っていくことも大切ですが、そういったエリアは値段も高くなりがちで利回りが低くなりがちです。

だったら、賃貸需要が割と高くて利回りも高い地方都市に物件を買って、ライバル物件に勝っていける部屋を提供すればいいだけです。

 

ぜひあなたも地方都市で不動産投資を成功させて、どんどん地方を活性化させていきましょう!

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