物件選び

不動産投資は危ないのか?買ってはいけない物件と買ったら得する物件とは?

不動産投資は危ないのか?

こんにちは。大辻です。

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「不動産投資ってなんだか危ないイメージが…」と感じたこと、ありませんか?

実際に私も不動産投資を始める前は、

「不動産投資って失敗したらヤバそう…危ないよね…」

と思っていました。

融資の金額も数千万円単位ですし、空室が出たら家賃が入ってこないし…と感じるのも無理はありません。

ですが、今では2棟のアパートを所有し、3棟目を買い進めようとしているくらいです。

もちろん、不動産投資が危ないなんて感じることは全くなくなりました。

不動産投資は物件選びを間違ってしまうと非常に危ないですが、正しい物件を選ぶことができれば、堅実な投資にもなり得ます。

つまり、大切なことは『どんな物件を選ぶか』なんです。

正しい物件を選び方を知っているだけで、不動産投資が危ないと感じることはほとんどなくなっていきますよ。

こんな不動産投資は超危険!買ってはいけない3つの物件

まずは不動産投資をするにあたって、絶対に買ってはいけない物件についてご紹介していきます。

不動産投資が危ないというイメージがあるのは、絶対に買ってはいけない物件を不動産会社に無理やり買わされてしまって、失敗している人が続出し、そこの部分だけが目立っているからです。

買ってはいけない物件は、本当に買ってはいけないので(笑)必ず覚えておくようにしましょう。

1.新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンションは絶対に手を出してはいけない物件日本代表みたいなものです。

新築ワンルームマンションを買ってしまった時点で99%くらいの確率で失敗してしまうので、絶対に手を出さないようにしましょう。

関連記事:ワンルームマンション投資のリスクを徹底分析!詐欺レベルの実態とは?

おそらく不動産投資で失敗している人の中で一番多いのが、この新築ワンルームマンション投資です。もっとも危ないやつです。

2.ド田舎の高利回り築古物件

利回りが高いからといって、地方のド田舎の◯◯村みたいなところにある物件に手を出しても入居者が決まりません。

不動産投資で利益を残すのであれば、満室経営することが一番です。

ところが、ド田舎の物件でしたらそもそもそのエリアで物件検索しないですよね。

なので、満室にすることが非常に難しいです。

熟練の不動産投資家でも、『物件のエリア』は非常に重視するポイントですので、むやみやたらにド田舎にある高利回り物件を選ばないようにしましょう。

3.家賃が相場と乖離している物件

利益がたっぷり上乗せされている

これは意外な落とし穴です。

利回りも悪くないし、入居づけも見込めるエリアだし、これはいい物件だ!と思っても、実際は家賃が相場よりもかなり乖離しているケースがあります。

例えば、現在1部屋6万円で住んでるけど、実際の家賃相場は4万円だった!とかいうケースです。

利回りを計算するときに6万円で計算するとまぁまぁ高い利回りなのですが、実際の家賃相場は4万円なので、4万円で計算しないと後々とんでもないことになりますよね。

6万円で入居していた人が退去すると、今度は4万円で募集をしないといけません。

それが仮に10部屋あったとしたら月に20万円マイナス、20部屋あるマンションだったら月に40万円もマイナスになります。

そうなったら月々のローンの返済をすることができず、最悪自己破産をしないといけないことになってしまいます。

チョー危険です。危ないです。

実際の家賃の相場をチェックするのは当然なのですが、初めて不動産投資をする場合はそこまでリサーチするのを忘れてた!なんてことも考えられますよね。

なので、入居している人が現在の家賃相場と明らかに乖離している場合は注意が必要です。

不動産投資で成功できる物件はこれだ!

不動産投資で成功できる物件とは『ローン返済・経費支払いしても利益が残る物件』です。

不動産投資で成功するというのは、人それぞれ基準があると思いますが、一棟の中古アパートで月々の利益が10〜20万くらいになればいいというところでしょうか。

もっと大きなマンションだったら、月に30万とか40万以上の利益が見込めるかもしれませんが、初めて不動産投資する場合はちょっとハードルが高いかもしれませんね。

仮に、「まずは月々10万円の手取りが欲しい!」と思ったら、

[月々の家賃収入25万][ローン返済+諸経費合わせて15万]手取り10万円

みたいなイメージで物件を取得していけばいいわけです。

では、どのような物件を購入すれば毎月10万、20万といった手取りを残すことができるのでしょうか?

1.入居づけが容易な中古1棟アパート・マンション

収益物件

まずおすすめしているのが、1棟の中古アパートか中古マンションです。

https://true-investors.net/20171228/236/

1棟8部屋くらいの中古アパートでしたら、2000万円前後で購入することができるので、金額的にも規模的にも調度いいんです。

8部屋で家賃3.5万円だとすると月に27万円の家賃収入になります。

ローンの返済と諸経費を合わせて17万円だとしても、月に10万円の利益を残すことが出来ますよね。

ただ、立地が良くて利回りが高い中古物件はソッコーで売れてしまうので、早い者勝ちになります。

しっかりと不動産会社とコミュニケーションとっておかないと手に入れることはできません。

2.新築1棟アパート・マンション

築年数と構造

意外と利益を残すことができるのが、新築の1棟アパートか1棟マンションです。

新築なので土地+建物で金額が6000万円〜1億円くらいになりますので、若干ハードルが高くなった感じがしますよね。

ただ、金額が大きくなる分、月々の利益も25万〜30万円くらいは狙えるので、非常にいい投資方法になります。

新築アパートに関しては『新築アパート投資の始め方|月25万円の手取りを実現する7つの方法』で詳しくご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資は物件の選び方次第で危険にもなるし安全にもなる!

今回は、不動産投資をするにあたって絶対選んではいけない危ない物件と、毎月利益を生んでくれる物件についてご紹介させていただきました。

不動産投資が危ないと言われるのは、危ない物件を選んで失敗している人がフォーカスされるからです。

ところが、違う方に目を向けると毎月300万とか500万の利益を上げている不動産投資家も普通にいます。

利益で300 万円ですよ!?

毎月300万利益ある人は、月々の家賃収入が600万円で、ローンと経費を差し引いても300万残るといった感じですかね。

そこまでくれば、不動産投資が危ないどころか…、もはや安全レベルの次元が違いますよね。

でも、150部屋所有していて家賃が平均4万円だったら、月々の家賃収入が600万円になりますからね。

意外とそういう人は存在しますので、一概に不動産投資が危険だ!危ない!と決めつけるのは早計です。

ぜひあなたもしっかりと利益が出る物件を購入して、不動産投資で成功を手に入れてみてはいかがですか?

https://true-investors.net/20180101/247/

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