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不動産投資はテナント土地貸しが面白い!上手くいけば利回り20%超え!?

不動産投資はテナント土地貸しが面白い

こんにちは。最近、テナント土地貸しにハマっている大辻(@haruhito_otsuji)です。

今年は新築アパートを建てて、3月に完成する予定なんですが、新築アパートって色々大変なんすよ。

  • 土地の売買で仲介会社の対応が悪い
  • 完成が3月ギリギリになりそう
  • 間取りが小さいから家賃を安くしないと入居が決まらない
  • そもそも競争が激しいから家賃が上げられない
  • 銀行の融資が最近絞られてきた

などなど、本当にトラブルみたいなのが多いんです。

まぁこういった壁がある分、成長できるんでいいんですけどね。

 

ただ、土地を買って新築アパートを建てるとなると、仙台だったら頑張っても表面利回り9%くらいが限界です。

10%いったらもう最高レベルです。

 

それくらい仙台って土地が高くなっているのに、家賃が上げられないんです。

つまり、投資対効果が非常に悪いんです。

 

不動産投資の基本は『安く買って、高く貸す(売る)』ですからね。

 

この『安く買って、高く貸す』ができるのが、田舎の土地を安く買って、飲食店などの店舗にテナントとして土地を高く貸すという方法なんです。

建物を建てて、土地+建物を『建て貸し』するという方法もあったりします。(建設協力金が出る)

まぁどっちでもいいんですが、とにかくこの土地を店舗に貸すという方法が激アツだなと最近感じている次第です。

 

では、なぜテナント土地貸しがいいのかを、個人的な見解を解説していきます。

テナント土地貸しの方が利回りが高い

土地から買って新築アパートを建てるとなると、頑張っても利回り9%くらいです。

まぁそれでも結構いい方なんですが、テナント土地貸しの利回りを見てしまうと、新築アパートが馬鹿らしくなってくるんですよ。

しかも、競争率も激しいから家賃は上げられないし、入退去があるたびに費用もかさんできます。

 

一方、テナント土地貸しだと、アパート経営のデメリットを排除してくれるんです。

事業用定期借地権の契約をすれば、最低でも10年以上の契約になるので、入居や退去の心配をする必要がありません。(撤退のリスクはありますが)

アパート経営だったらかかってくる『管理料』もかかりませんし、建物の修繕も借主にやってもらうことができます。

 

利回りも、坪5万円で1000坪の土地を仕入れることができれば、5000万円になりますよね。

1000坪あれば店舗を2つ、3つ誘致することができます。

仮に3つの店舗合わせて家賃が月100万円だとしたら、それだけでも利回り20%以上になります。

 

うちの近くのセブンイレブンは1000坪くらいの土地にセブン+4店舗くらい入っているので、結構な家賃になっているはずです。

こんな感じで、複数の店舗を組み合わせることができれば、かなり利回りが上がってきます。

自分の土地にテナントとして有名店舗が入ってくると面白い

これは完全に個人的な楽しみなんですがw自分の土地にテナントとして有名店舗が入ってくると、なんか楽しい感じしませんか?w

自分で街を作ってるみたいで面白いです。

 

不動産投資ってもちろんお金稼ぐことも大事ですが、楽しみながらやることも重要だと思うんですよね〜。

アパートだと地元の不動産会社としか関わることがないですが、店舗だとその企業の開発担当者と戦略を考えたり、違う地域への出店とかも考えられるじゃないですか。

そう考えたら、店舗の土地を貸すって、アパートよりも全然スケールが大きいですよね。

やっぱりスケールが大きいことをやっている方が楽しいですし、自分自身の経験値もどんどん上がっていきます。

 

アパートだったらその土地・建物を利用できるのは基本的にそこに住んでいる住民だけですが、店舗だったら、月に何千人、何万人に影響を与えることができますよね。

その土地・建物が与える影響力が大きくなればなるほど、価値が循環して収入も増えていきます。

だから、家賃もテナントの方が高くなったりするんです。

テナントの土地貸しの利回りのシミュレーション

では、土地貸しをした場合にどれくらいの利回りになるのかシミュレーションしてみたいと思います。

 

仮に1000坪の土地を坪5万円でゲットできたとしましょう。

1000坪×5万円なので、取得費は5000万円になりますよね。

 

利回りベースで考えてみると、

  • 利回り25%→年間1250万円、月104.1万円 家賃坪単価1041円
  • 利回り20%→年間1000万円、月83.3万円 家賃坪単価833円
  • 利回り15%→年間750万円、月62.5万円  家賃坪単価625円
  • 利回り12%→年間600万円、月50万円   家賃坪単価500円
  • 利回り10%→年間500万円、月41.6万円  家賃坪単価416円

1000坪5000万円土地で、月に100万円くらいの家賃をもらえると利回り25%くらいになりそうですね。

さすがに坪5万の土地に1店舗で月100万出すところはないと思いますが、3店舗4店舗が入れば話は変わってきますよね。

  • 1店舗目・・・家賃50万円
  • 2店舗目・・・家賃20万円
  • 3店舗目・・・家賃15万円
  • 4店舗目・・・家賃15万円

みたいな感じだったら月100万円です。

 

まぁ1000坪の土地に4店舗入れられるかどうかがポイントなんですが、もし入れることができたらいいですよね。

4年くらいでペイできる計算になります。

5000万円を10年・金利3%で借りたとしても、月50万くらいはキャッシュフローが出ます。

銀行返済したあとでも利回りが10%を超えるので、ものすごいですよね。

 

やはりポイントは『安くて広い土地』に、『家賃が高い業種のお店』『複数入れられるか』が肝になりそうですね。

 

僕の家の近くのコンビニには、ちょうど1000坪くらいの土地に、コンビニ、ラーメン屋、居酒屋、質屋、塾が入っているところがあります。

そんな感じで複数店舗入れられると家賃も高くなるし、集客も相乗効果でよくなりそうですよね。

ちょっと飲んだあとコンビニで買い物するみたいな。

テナント土地貸しで不動産投資を始めてみるのもあり

今回はテナント土地貸しの不動産投資についてご紹介しました。

最近はアパートもガンガン建ってるし、競争率も激しいので、利回りもあまり上がらないのが現状です。

アパート経営に対する銀行の融資も渋くなってきているので、テナント土地貸しにシフトしておくのもありかもしれません。

 

いきなり出店する企業と繋がるのは大変かもしれませんが、それを乗り越えた先に大きな結果が待っているはずです。

あなたもぜひテナント土地貸しで不動産投資を始めてみてはいかがですか?

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