不動産一括査定

不動産一括査定サイトの教科書|初めての売却でもスムーズに高く売れる3ステップ

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

この記事では初めての不動産売却でもスムーズに、かつ高値で売却する方法についてご紹介します。

不動産の売却とか査定って、初めての場合だと色々わからないことがいっぱいあって不安になりますよね。

  • 営業電話とか営業訪問がしつこいのでは?
  • 売却の流れがいまいちわからない…
  • 不動産屋ってなんか怖いイメージが…
  • 何社からも電話が来たりしないか?

などといった、心配要素って少なからずありますよね。

実際に私も初めてアパートを売却したときは、「ちゃんと売れるのかな〜…」と不安でした。

しかし、不動産を売却する流れや大事なポイントをしっかりと押さえていたことで、トラブルもなくスムーズに売ることができたんです。

しかも、想定していた値段よりも2割程度高く売れたので、とても満足することができました。

そこで今回は、実際に私が初めて不動産を売却してみてわかった、『初めての売却でもスムーズに高く売れる3ステップ』についてご紹介させていただきます。

この記事で紹介するポイントをしっかりと押さえておけば、不動産を売却するときに面倒な思いをせずに、高値で売却することができますよ。

はじめに:不動産を売却するときに、まず押さえておきたい適切な売却の流れ

不動産売却の流れ

まずはじめに、不動産を売却するときの全体的な流れについてご紹介します。

売却する流れをしっかりと把握しておけば、次に何をしておくべきかわかりますので、トラブルなく売却することができますよ。

適切な不動産売却の流れは以下の通りです。

  1. 複数の不動産会社に査定依頼をする
  2. その中から信頼できる不動産会社を探す
  3. 信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動開始
  5. 物件の購入希望者との交渉
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 物件の引き渡し

多くの場合はこのような流れになりますので、全体像をしっかりと把握しておくようにしましょう。

ここで非常に大切になるのが①〜③番です。

複数の不動産会社の中から、高い値段でトラブルなく売却ができる優秀な不動産会社に売却をお願いした方がもちろんいいですよね。

そのためにも、信頼できる不動産会社に売却をお願いすることが、不動産売却の成功のカギになります。

 

ではここから、『初めての売却でもスムーズに高く売れる3ステップ』についてご紹介します。

今回ご紹介する3ステップとは…

  1. 不動産の売却で多くの人が悩んでいるポイントを把握する
  2. 複数の不動産会社に査定の申し込みをして、信頼できる不動産会社に売却をお願いする
  3. 不動産一括査定サイトを利用するときに気をつけておくべきポイントを把握する

このポイントをしっかりと押さえておけば、信頼できる不動産会社に売却を依頼することができ、初めての売却でもスムーズに高く売却することができますよ。

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ステップ1:不動産の売却で多くの人が悩むポイントを把握する

不動産売却で多くの人が悩むポイント

高い値段で、トラブルもなくて、売却も早くできて、信頼できる、そんな不動産会社を見つけることが不動産売却では重要なのですが、実際に不動産を売却するにあたって、多くの人が悩むポイントがあります。

まずは、多くの人が不動産を売却するにあたって、どんなことで悩んでいるかを把握することは、実は意外と重要だったりします。

あなたも不動産を売却するときに、同じような悩みを抱えることがあるかもしれませんので、ぜひ参考にしてみてください。

悩み①大手の不動産会社か個人でやっているような地元の不動産会社のどちらに売却依頼をするのがいいの?

不動産を売却するにあたって、大手の不動産会社にお願いするのがいいのか、それとも地元の不動産会社にお願いするのがいいのかで悩む人がとても多いです。

「地元の不動産会社は安心だけど、大手の方が高く売れそう…」

と思いますよね。

ただ、これは一概に言えないのが正直なところです。

地元の不動産会社でも高く売れるかもしれませんし、大手でも安くなってしまうことだってあります。

大切なのは、売りたい物件(一軒家やマンションなど)の売却が得意な不動産会社にお願いするということです。

売却があまり得意でない不動産会社に依頼しても、高く売れる可能性は低いですよね。

もちろん、地元の不動産会社だと安心感はありますが、販売網が少ないので、相場より安くなってしまったり、売却に時間がかかってしまうこともあります。

ただ、地元の不動産会社だからどうだとか、東京の大手だからどうだとかは、物件やエリア次第なところもあります。

なので、地元の不動産会社も視野にいれつつ、大手の不動産会社ともコンタクトを取ることをおすすめします。

そして、しっかり査定額も提示してくれて、売却に強くて信頼できる不動産会社に売却を依頼することが、スムーズかつ高値で売却できるポイントになりますよ。

悩み②売りに出しているが、なかなか買い手が見つからないときはどうしたらいいの?

買い手が見つからない

「信頼できそうな不動産会社に売却をお願いしたんだけど、なかなか買い手が見つからなくて…」

というケースは結構多いです。

超人気エリアでしたら放っておいてもすぐに売れるかもしれませんが、地方の一軒家とかだとなかなかそうはいきません。

売却をお願いしている不動産会社の営業力次第なのですが、思ったよりも営業力がなくて、買い手が見つからないということがあります。

そういったときは、まずしっかりと不動産会社と話し合いをしましょう。

  • 売却活動の報告があるか?
  • 不動産流通標準情報システム(レインズ)にちゃんと登録してあるか?
  • 広告活動が十分に行われているか?
  • ちゃんと内覧は入っているのか?
  • 内覧はあるのに、なぜ成約に至らないのか?

などをしっかりと確認するようにしましょう。

悪質な不動産会社だと、あなたの物件情報をわざと隠す「囲い込み」を行うところもあります。

囲い込みとは売り手の物件情報を意図的に隠して、自分のところで買い手を見つけてこようとする行為です。

自社で買い手を見つければ、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうことができるので、“おいしい思い”をすることができるんです。

ただ、不動産会社は情報システムから登録情報を確認することができるようになっているので、登録をしないで物件情報を隠すことは難しくなりました。

ですが、問い合わせがあっても「すでに買い手が決まった」などと嘘をついて物件情報を隠す「悪質な囲い込み」もあったりします。

なので、そういった不正がないかをしっかりとヒアリングすることが重要です。

もし、なかなか買い手が見つからず、あまりにも信頼できそうにない不動産会社でしたら、思い切って契約を見直すことも考えましょう。

通常、媒介契約は3ヶ月ごとですので、3ヶ月おきを目安に契約を見直していくことも必要になってきます。

ただ、あなたの物件を売却をしてくれる不動産会社は、基本的にはあなたの味方であるということも忘れないようにしましょう。

疑いすぎるのもよくないですが、無理に信頼しすぎるのも損してしまうだけですので、二人三脚でお互いがよくなるように売却活動を行うという姿勢を持つといいですよ。

悩み③専任媒介契約(専属専任媒介契約)で売りに出しているときに、不動産一括査定をしたら契約違反にならないの?

媒介契約の違反

不動産を売却する際は、媒介契約というものを結ぶことになります。

媒介契約には、

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3つがあります。

簡単に説明すると、

  • 専属専任媒介契約・・・お願いした1社だけが売却することができる。知人・親戚などに直接売却することもできない。
  • 専任媒介契約・・・契約した1社だけが売却することができるが、知人・親戚などに直接売却することができる。
  • 一般媒介契約・・・何社でも契約ができる。

といった感じになります。

  • 人気物件・人気エリアではなく、知人・親戚に売る予定もない・・・専属専任媒介契約
  • 人気物件・人気エリアではなく、知人・親戚に売るかもしれない・・・専任媒介契約
  • 人気物件・人気エリアである・・・一般媒介契約

というのがおすすめですので、多くの場合は専属専任媒介契約か、専任媒介契約になるかと思います。

ここで問題になるのが、(専属)専任媒介契約を結んで売りに出していても、なかなか売れない状況のときに、不動産一括査定サイトを利用して不動産の査定をしても契約違反にならないのかということです。

結論からいいますと、(専属)専任媒介契約で売りに出しているときに、不動産一括査定をしても契約違反になりません!

ですので、「売却依頼を出しているのに全然売れないなぁ〜」という場合は、もう一度不動産一括査定をするというのもありです。

ただし、(専属)専任媒介契約期間中に他社と契約するのは契約違反になりますので、契約が切れるタイミング(だいたい3ヶ月おき)で契約を見直すといいでしょう。

以前使った不動産一括査定サイトではないサイトから申し込むことで、また違った不動産会社と巡り会う可能性もありますよ。

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ステップ2:複数の不動産会社に査定の申し込みをして、信頼できる不動産会社に売却をお願いする

信頼できる不動産会社に売却をする

最初の方でもご紹介させていただきましたが、不動産査定の申し込みから売却までの流れは、だいたい以下の通りになります。

  1. 複数の不動産会社に査定依頼をする
  2. その中から信頼できる不動産会社を探す
  3. 信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動開始
  5. 物件の購入希望者との交渉
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 物件の引き渡し

といった感じになります。

この流れで大切なのが①〜③であって、複数の不動産会社に査定依頼をして、その中から信頼できる不動産会社を探すことです。

査定依頼の数が少なすぎると、本当に高く売却できる不動産会社と巡りあうことすらできません。

最低でも3社、できれば5社くらいには査定依頼を出すようにした方がいいです。

そして、信頼できる不動産会社しっかりと見極めて、その不動産会社と媒介契約を結んで、売却活動がスタートすることになります。

 

ここで複数の不動産会社に査定依頼をする際に、とても便利なのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを使えば、簡単に複数の不動産会社に査定してもらうことができるので、信頼できる会社を見つけやすくなります。

地元の不動産会社はもちろん、都心にある大手の不動産会社にも査定依頼を出すことができるので、高値で売れる可能性も高くなりますよ!

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ステップ3:不動産一括査定サイトを利用するときに気をつけておくべきポイントを把握する

不動産一括査定サイトを利用するときに気をつけること

ただ、不動産一括査定サイトを使うと、営業電話が鳴りまくったり、あまりにも安い値段を突きつけられるかも?と不安になる部分も多いですよね。

なので、不動産一括査定サイトを利用するときに気をつけておくべきポイントについてご紹介します。

これを覚えておけば、安心して不動産一括査定サイトを利用することができますよ。

1.自分が対応できる範囲内で一括査定を依頼する。おすすめは3〜5社

不動産一括査定を申し込むと、当然ですが連絡が来ますよね。

このときに10社とかを同時に対応するのって正直大変ですよね。

ただ、少なすぎても比較検討できませんので、自分が対応できる範囲内で査定を依頼するといいでしょう。

私の経験則ですと、3〜5社くらいがおすすめです。

私の友人は8社くらいにお願いしていたのですが、電話やメールなどの対応が結構大変だったと言っていました(笑)

なので、査定依頼が多ければいいというわけでもありませんので、自分が対応できる範囲で調整するといいです。

ちなみに、不動産一括査定に申し込むと、「電話が鳴りまくるのでは!?」と心配になるかもしれませんが、連絡方法は会社によって異なります。

もちろん電話で連絡が来ることもありますが、そのほかにもメールだったり、郵送で来る場合もあります。

ですので、電話が鳴りまくって大変!と心配しすぎる必要はありません。

それよりも、自分が対応できる数を超えないで査定依頼を出すことの方が重要です。

それと、3〜5社に査定依頼をすることで、物件の相場感もわかってくるので、明らかに高い値段や安い値段が判断できるようになりますよ。

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2.サイトによって登録されている不動産会社が違う。対応している不動産会社が少ない地方エリアは要注意!

地方の物件は不動産会社が少ない

不動産一括査定サイトはいくつか種類がありますが、サイトによって登録されている不動産会社が違います。

例えば、対応している不動産会社が少ない地方エリアだと、

「Aサイトでは1社だけだったのに、Bサイトでは3社あった!」

みたいなこともあったりします。

私の知り合いは、あるサイトから一括査定を申し込もうとしたら、1社だけ対応していてそちらにお願いしたのですが、

「査定依頼いただきましたエリアは、弊社の担当エリア外となっておりまして、査定することができません…」

みたいなメールが来たそうです(笑)

都会のエリアだと1つのサイトから申し込んだだけで何十社も対応してあって、その中から3〜5社選べばいいです。

しかし、対応している不動産会社が少ない地方エリアの場合は、3〜5社に依頼するために複数のサイトから申し込まなければいけないこともあります。

もし、売りたい物件が地方にある場合は、3〜5社に依頼できるように、複数サイトを使う可能性があるということを覚えておきましょう。

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3.地元の不動産会社と都会の不動産会社でバランスよく査定依頼を出す

査定の依頼はバランスよく

不動産を売却する際に、地元の中小の不動産会社と都会の大手不動産会社のどちらがいいかというのは、正直なんとも言えないと先ほどご紹介させていただきました。

ですので、不動産一括査定サイトを利用する際は、地元の中小の不動産会社と都会の大手不動産会社の両方に依頼して査定してもらうようにしましょう。

地元の不動産会社だけとか、大手の不動産会社だけとかに偏ってしまうと、スムーズに高く売れるはずの物件なのになかなか売れない…ということが起きてしまうかもしれません。

なので、地元は2社、大手に3社といった感じでバランスよく査定依頼を出した方が、高く売れる可能性が上がりますよ。

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