不動産投資全般

不動産投資で遠方の物件を買って成功できるのか?管理や融資の実態について

不動産投資で遠方の物件で成功できるか

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は不動産投資で遠方の物件を買って成功できるのかについて一緒に考えていきましょう。

 

不動産投資をしたいけど、東京は利回りが低くて全然いい物件ないけど、地方とか遠方の高利回りの物件を買って成功できるのかなぁ…?

と悩んでしまうことはありませんか?

実際に私も仙台に収益物件を買おうと思ったんですが、東京ほどではないですが、仙台も値段が高くて利回りが低いんですよ…。

だから、仙台以外のところ(東北6県)を視野に入れてたんですが、地理感も全然ないし、そもそも仙台以外の場所で物件を買ってうまくいくのだろうか?と不安でした。

 

しかし、実際に遠方に物件を買ってもうまくいくことができたんです!

 

私は仙台に住みながら秋田市に物件を3棟所有しているんですが、入居率も高くキープすることができてますし、キャッシュフローも普通のサラリーマンの月収くらいは確保できてます。

 

この記事では、遠方の物件を買うときのポイント、管理、銀行融資といった内容を具体的にご紹介していきます。

今回の内容を読むだけでも、遠方に物件を買うことへの抵抗がほとんどなくなってきますし、実際に遠方の物件を買って不動産投資で成功することができるようになります。

遠方や地方でしっかりと利益を残すことができれば、「都心でいい物件がない!」と嘆くこともなくなりますよ!

 

それでは、本題に入っていきます。

遠方でも賃貸需要が高いエリアに物件を買えば不動産投資もうまくいく!

まず、「遠方に物件を買って本当に満室になるの?」というところが気になりますよね。

結論から言うと、

  1. 賃貸需要が高い
  2. 家賃が相場より安い
  3. 部屋がある程度キレイ

この3つが揃っていれば、遠方だろうが地方だろうが満室にすることは可能です。

まぁ家賃を安くしても収支が回ることが大事なんですけどね。

 

なので、『遠方=満室にできない』と思い込んでしまうのは非常にもったいないです。

むしろ、地方の方がライバル物件が弱い傾向にありますので、工夫次第で簡単にライバル物件に勝つことができます。

賃貸需要が高いエリアでライバル物件に勝つことができれば、満室にできますよね。

 

なので、遠方で不動産投資をする場合は、賃貸需要が高いエリアに物件を購入することがとても重要になってきます。

田舎で周りに田んぼしかないところの物件を買っても、満室にするのは難しいです。

なぜなら、賃貸需要が低すぎるから。

「部屋を借りたい!」という人が全然いなければ話にならないですよね。

 

まずは、賃貸需要が高いエリアに物件を購入することを念頭に置いておきましょう。

(参考:不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる方法!5つの見極めポイントが重要

遠方物件の管理は信頼できるところに委託しよう

遠方の物件だと、「物件の管理はどうしよう…?」と思うかもしれませんが、不動産投資をする際は基本的に管理会社に管理を委託した方がいいので、あまり問題にはなりません。

 

私は仙台に住んでいて、秋田市に物件を持っています。250キロくらい離れているので、車で高速を使っても3時間くらいはかかります。

そんなに離れているのに自主管理なんてできないですよねw

 

なので、遠方の物件はその物件があるエリアの管理会社にお任せしましょう。

 

管理会社を選ぶポイントですが、ちゃんと実績もあって、入居付けを得意としている管理会社に任せるといいです。

(参考:不動産投資での管理会社の選び方はこれだ!特に重要な3つのポイント

 

物件が離れているからといって、管理で苦労するということはほとんどありません。

物件が満室だったら管理会社からの連絡もほとんどありませんし、毎月の家賃明細を確認すればいいだけです。

地方の物件は銀行融資がポイントになる

地方の物件を購入する場合は融資に気をつけないといけません。

 

何に気をつけなければいけないかというと、

『銀行の支店が物件エリアと居住地にないと融資ができない』

というパターンがほとんどなんです。

 

例えば、山形に住んでいる人が、「秋田市に物件を買いたい!」と山形市内にある山形銀行に相談に行ったとしても、融資を受けることができません。

なぜなら、『山形銀行は秋田市内にはない』からです。

居住地である山形市内には当然山形銀行はありますが、秋田市内に山形銀行はないので、対象エリア外になってしまい、融資を受けることができないんです。

 

逆に物件エリアには銀行あるけど、居住地にはないパターンも厳しいです。

さっきの例だと、山形在住で秋田市の物件を買いたいから、秋田銀行に相談したとしても、今度は山形に秋田銀行がないので無理なんです。

融資の相談をするのにいちいち他県に行かないといけないですし、そもそも銀行がそれをOKしてくれるかどうかが微妙なところです。たぶん厳しいでしょう。

 

なので、

『居住地と物件があるエリアの“両方に”銀行の支店があること』

これが非常に重要になってきます。

 

銀行としては物件とお客さんの両方を管理したいので、どちらかが欠けてしまうと融資ができないということになってしまうんです。

 

まぁ東京だったら多くの支店があるので、東京に住みながら地方銀行の東京支店に相談に行って、地方の物件を融資してもらうことは可能かと思います。

 

とにかく、遠方の物件で不動産投資をしたいと考えるのであれば、

『居住地と物件があるエリアの“両方に”銀行の支店があること』

という条件を忘れないようにしておきましょう。

遠方の物件でも不動産投資で成功することができる!

今回は不動産投資で遠方の物件を買って成功できるのかについてご紹介していきました。

 

ポイントとしては、

  1. 遠方でも賃貸需要が高いエリアに物件を買う
  2. 物件の管理は信頼できるところに委託する
  3. 銀行融資の条件を把握しておく

ということでしたね。

 

遠方だろうと近方だろうと、地方だろうと都会だろうと、大事なことは、

『賃貸需要が高いエリアで、高利回り物件を買って、満室にする』

ということです。

これができればぶっちゃけどこでもいいですし、不動産投資で成功することもできます。まぁ物件は近い方がいいですけどね。

 

ぜひあなたも遠方での不動産投資も選択肢に入れて、どんどん結果を残していっちゃってくださいね。

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