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中古物件だったらどれくらいの利回りがいいのか?目安となる指標とは?

中古物件だったらどれくらいの利回りがいいのか?

不動産投資で中古の利回りが高い物件はヤバイ!?とか、いや、結局は利回り高くないと儲からない!とか、「結局どっちなんだよーーー!!!」とワケがわからなくなった経験がある大辻です。

 

実際ネットとか本とかで中古物件のことについて調べると、

「どっちが正しいんだよ!!!」

みたいなこと書いてあったりしませんか?

 

そういうのを書店とかで見るたびにいつもモヤモヤしていました。

「でも、実際に稼いでいる人は高利回りの中古物件を持ってる人が多いしな〜」

みたいな。

 

で、4年間不動産投資をやってきて気づいたことは、

『利回りだけ見てもしょうがないなぁ』

ということです。

 

「え…?中古物件の利回りの目安とか知りたいのに、また更にモヤモヤすること言ってんの?!」

…ってなるかもしれませんが、もちろん利回りも大事ですよ!

 

ただ、利回り以外にも見るべき項目が最低でも3つあると思っていて、私はこの3つのポイントを意識してからは、利回りだけ見てワケわからなくなることもなくなり、買っても大丈夫な物件なのかがすぐに見極められるようになりました。

今日は最低限ここだけは確認しないとダメだよね!という3つのポイントをご紹介します。

利回り+3つのポイントを同時に確認するというイメージです。

 

いい物件かどうかをすぐ見極めることができれば、本当にいい物件が出てきたときにすぐに買付証明書を出せるようになります。

「え〜この物件立地はいいんだけど〜値段がちょっと高いし〜どうしよ〜」

とか言ってもたもたしてると、いい物件は本当にすぐなくなってしまいます。

 

早い判断力を身につけることができれば、本当に利益が出る物件を手に入れることができ、不動産の収入をどんどん増やしていくことができるようになりますよ。

 

それでは早速、中古物件を見極めるポイントについてご紹介していきますね!

中古物件を見極めるポイント①販売価格と利回り

まず大事なのが、『販売価格と利回り』です。

利回りというパーセントだけを見て、販売価格を見ないと意味ないですよね。

 

例えば、1000万円の中古アパートで利回り20%なら、年間家賃収入は200万円になりますよね。

一方、1億円のマンションで利回り10%なら、年間家賃収入は1000万円になります。

利回りは中古アパートの方が2倍も高いですが、実際の家賃収入の額はRCマンションの方が5倍も多い計算になりますよね。

 

なので、『どれくらいの販売価格に対しての利回りなのか』を見極めないと、いくらの収入を生んでくれるかなんてわからないんです。

 

ここで重要になるのが、

『あなたは不動産収入でまずどれくらい稼ぎたいか』

ということです。

 

「手取り1億円を目指してます!」

という人が販売価格800万円くらいで利回り30%の戸建賃貸を買いまくったところで、だいたい70戸くらい買わないと、手取り1億は厳しいです。

実際、戸建を70戸も買うのは相当大変ですよね(笑)。

 

手取り1億を目指すんだったら、2億円くらいで利回り10%くらいのRCマンションを10棟ちょっと買えば、手取り1億くらいには近づくはずです。

まぁ2億のマンションを10棟買うのも大変ですがw戸建70戸よりかは現実的だと思います。

 

このように、販売価格と利回りの両方をしっかりと見て、その物件がどれくらいの家賃収入をもたらしてくれるかを計算するようにしましょう。

販売価格と利回りを見て、家賃収入が年間いくらになるか確認しよう!

中古物件を見極めるポイント②物件の構造

まずはどれくらい稼ぎたいかを決めることが大事だということなんですが、私は

「1棟の中古アパートでまずは月10万円くらい稼ぎたいなぁ」

と思っていました。

 

当時の私はそこまで年収が高いわけでもありませんでしたし、年齢も20代前半だったので、あまり高額な1棟マンションとかは買えないと思っていました。

なので、とりあえず自分が買えるであろう物件の範囲内で物件を探す必要がありますよね。

当然、物件を買うには銀行の融資を使う必要があったので、融資を使って月に10万の利益を出せる物件が欲しかったんです。

 

そこで、融資を使うとなると、大事になってくるのが物件の『耐用年数』です。

耐用年数とは建物が法的に使用できる期間のこと。

  • 木造→22年
  • 軽量鉄骨造→19年 or 27年
  • 重量鉄骨造→34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)→47年

と法律で決まっている。

銀行の融資を受けて不動産投資をする場合、この『耐用年数』というのが大きく関係してくるんです。

なぜなら、銀行は基本的にこの『耐用年数の範囲内』で融資期間を定めるというルールが存在するんです。

 

例えば、築30年のRCマンションの場合だと、耐用年数は『47年ー30年』で残り17年になりますよね。

となると、銀行の融資期間は『17年』になってしまうんです。

 

木造の中古物件の場合だと、築年数が20年以上のことが多いので、完全に『耐用年数オーバー』なんです。

そうなると、そもそも融資を組むことすらできないという状況になってしまうこともあります。

 

なので、物件を探す場合は、構造も同時にチェックしておきましょう。

特に融資を使う場合は融資期間が耐用年数によって変わってくるので、必ず覚えておきましょうね。

物件の構造ごとで耐用年数が違うということを覚えておこう!

中古物件を見極めるポイント③築年数

先ほどもチラッとお伝えしましたが、耐用年数の残りの期間で融資期間を定めるのが、銀行の基本ルールとしてあります。

なので、築年数も一緒にチェックしておかないと話にならないですよね。

 

例えば、

「重量鉄骨造で耐用年数は34年…築年数は22年だから、残りの耐用年数は12年か…」

みたいな感じですね。

この場合だと融資期間は12年になる可能性が高いです。

 

この例で12年以上の融資を組むとなると、日本政策金融公庫という金融機関を使うか、保証協会を使わないといけないことが多いです。

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なので、築年数が古すぎる物件だと、またもや融資が組めなくなってしまうので、

「利回り高くていい物件だ!」

と思っても、融資が全然組めないような物件に時間を費やしてしまうと、時間の無駄になってしまうことがあるので、築年数もしっかりと見ておきましょう。

築年数を確認して、耐用年数があと何年残っているかをチェックしよう!それによって融資期間がどうなるかが変わってきますよ!

高利回りの中古物件で、いい物件かどうかを見極めるシミュレーションをしてみる

ここで、実際にネットに出ている物件や、不動産会社から紹介された物件が本当にいい物件かどうかをシミュレーションしてみましょう。

まぁあえて書きませんでしたが、『立地』に関しては重要すぎるので、その物件があるエリアの賃貸需要はどうなのかはしっかりとリサーチしておきましょう。

 

例1:

  • 築30年軽量鉄骨造
  • 価格1690万円
  • 年間324万円の家賃収入
  • 表面利回り19.17%

この物件だと、利回りは19%超えで「結構良さそう!」と思うかもしれませんが、物件の構造が軽量鉄骨で築30年なので完全に耐用年数オーバーですよね。

 

こうなると、まず融資で苦戦します。

こんな古い物件に融資をしてくれるのは、日本政策金融公庫か保証協会付きでOKしてくれる地方銀行くらいです。

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保証協会をつけると金利がちょっと高くなってしまうので、注意が必要です。

これで、立地も微妙だったら、あまりいい物件とは言えなさそうですよね。

 

実はこの例は、私が1棟目に購入したアパートの例なんです。

 

この物件は、築年数が結構経っているので、普通の銀行じゃ融資してくれません。

なので、私は日本政策金融公庫を使いました。

 

ただ、立地がかなりよかったので、「ちょっと古くてもまぁいいかなぁ」と思って、購入を決めました。

実際に、古い割には見た目も結構キレイでした。

 

結局、15年金利2.25%で融資を組むことができたので、月々の利益を10万円以上残すことができています。

古くて利回りが高いからヤバそうな物件っぽいですが、立地が結構よかったのと、融資がなんとか組めたので、意外と利益を残すことができています。

 

例2:

  • 築14年重量鉄骨造
  • 価格5000万円
  • 年間500万円の家賃収入
  • 表面利回り10%

この物件だと利回りが10%なので、さっきの物件より利回りが高くないと思うかもしれませんが、構造が重量鉄骨で築年数が14年と、そこまで古くないですよね。

そうなると、銀行融資も20年とか、それ以上で融資を組めるかもしれません。

もし、20年金利1.5%で融資を組むことができれば、こちらも月10万円以上の利益は残せそうです。

 

こんな感じで、

  • 物件価格と利回りを見て家賃収入を把握
  • 構造と築年数から融資期間を想定

この辺りをシミュレーションすれば、ある程度の利益を想定することができるようになります。

あとは、立地とか金利とか諸経費がどれくらいかかるとかもシミュレーションしなければなりません。

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色々シミュレーションすることはあるんですが、最低限、

  • 販売価格と利回り
  • 構造
  • 築年数

は物件情報を見て「パッ」と確認するようにしましょう。

そうすれば、どんな条件の融資を組むことができて、どれくらいの金額を手元に残せそうかがすぐにイメージできるようになりますよ。

 

利益が残せそうな物件がすぐにわかるようになれば、あとはそういった物件をどんどん増やしていけば、資産もどんどん拡大していきますよ。

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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