銀行融資

【2019年不動産投資オワコン化…】スルガショックの影響で地方銀行の融資が厳しい状況に

不動産投資がオワコン。融資が厳しい状況に
不動産投資がオワコン化。融資が厳しい状況に

不動産投資は99.9%終了しました…。

つい先日、お世話になってる地方銀行に訪問したんですが、衝撃を受けました。

その地方銀行の担当者が、
「…不動産投資の融資、かなり厳しいっす…」
と深刻そうな表情で、私に話したんです。

そこの支店は不動産投資に対してガンガン融資している支店で、
支店長もいい人で担当者も優秀でかなり“やりやすい支店”なんです。

ですが、そんな支店でさえも
「不動産投資の融資が非常に厳しい…」
と漏らすくらいなんです。

そのときに情報収集してきた内容をシェアしたいと思います。

楽しみにしててください…。

※今回の内容は私がお世話になっている銀行から聞いた話です。
銀行や支店によって意見が違いますので、
全てにおいて当てはまる訳ではないことをご承知おき下さい。

スルガショックの影響で地方銀行は不動産投資に対する融資をかなり厳しく見るようになった

なんでこんなに不動産投資の融資が厳しいのかというと、
もうわかりきったことだと思います。

『スルガショック』の影響です。

スルガショックっていうのは、
もうニュースで何度も見ているかもしれませんが、スルガ銀行が不正しまくって、
不動産投資の融資をジャブジャブしまくってたってやつです。

全然回らない物件にも融資するもんだから、そりゃ焦げ付くに決まってますよね。

それで、金融庁がブチ切れて全国の銀行に、
「不動産投資の融資すんなよ!!!わかってんだろうな!」
って言っているんだと思いますw

まぁそこまでは言ってないにしても(笑)
「不動産投資への融資は厳しく見るように!」
という司令が金融庁から各銀行に入っていることは間違いないです。

もう完全にスルガとスマートデイズのせいで、
地方銀行や不動産投資家が大迷惑している状況です。

例えば、新築アパートは基本的に頭金2割、もしくは土地持ちじゃないと厳しい

不動産投資の頭金

ただ、愚痴ばっかり言っててもしょうがないので、
「じゃあどうしたらいいの!?」
と担当者に聞いたら、

「仮に新築アパートをやるとしたら、基本的には頭金2割とかですね…」

って言うんです。

まぁ頭金2割を出せるなら別なことやった方がいいと思いますが(笑)

ただ、“基本的に”頭金2割だそうなので、
利回りとか資産背景とかでその辺は変わってくるんだと予想してます。

ですが、頭金なしのオーバーローンとかになるとかなり厳しい目で見られるので、
200万とか300万くらいは“格好”として頭金を出さないと融資は通りづらい
でしょう。

また、修繕費はプラス3000万円計上してシミュレーションをするとかなんとか…。
そんなんで回る物件なんてあるのでしょうか…。おそらくないでしょう。

3000万円あれば、中古アパート買えますからね(笑)。

ただ、土地を持っていれば問題ないみたいです。

私がお世話になってる担当者も土地をすでに持っている人に、
新築アパートの融資をつい最近やったみたいなんですが、すぐにOKだったそうです。

やっぱり地主は強いですね…。

普通の投資家は、新築アパートを建てるときは、
土地から仕入れるケースがほとんどなので、普通に考えて厳しいですよね。

そんな状況の中でも融資が通るとしたら、

  • 諸経費も全部含めて新築アパート利回り10%以上
  • 劣化対策等級3取得
  • 頭金を入れる
  • 担保になる不動産が別にある
  • 夫婦の収入を合算する

といった感じになるのかなぁと。

新築アパートの劣化対策等級3
新築アパートの融資は30年で引くべし!劣化対策等級2以上を取得しよう!こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。 今回は新築アパートの融資について書いていきます。 結論から言うと...

新築アパートですら厳しいですから、
中古アパートとか中古マンションはもっと厳しいでしょう。

耐用年数が残り少ない中古アパートとかは、
融資期間が取れなかったり保証協会付きの融資じゃないとダメな可能性が高いです。

2019年に向けて、個人の不動産投資家が融資を引っ張るためにやっておくべきこと

2019年の不動産投資でやるべきこと

まぁとにかく、新築アパートだろうが中古アパートだろうが中古マンションだろうが、
融資の状況が厳しいことには変わりはないです。

融資が厳しければ不動産投資がほぼできないので困っちゃいますよね。

じゃあ来年の2019年に向けて私たちはどうしていけばいいのでしょうか?

お金を貯めておく

もうこれに尽きますよね。とりあえずお金貯めましょ。

頭金出したり、土地を持ってたりすれば融資の可能性が広がります。
銀行的にはやはり現金を持っている人は強いです。

私の知り合いにとある老舗の経営者がいるんですが、
こんな状況でも「不動産投資の融資バンバンしますよ!」と言われているみたいです。

やはり資産背景とか現金を持っているというのは有利になるというのを痛感しました。

利回りが高い案件を常にリサーチしておく

融資が厳しいと言えど、利回りが高く、超超超ストレスをかけたシミュレーションでも
回る案件だったら、融資が通る“かも”しれません。

そこには、

  • 支店長がいい人
  • 担当者が優秀
  • 利回りが高くストレスをかけても回る
  • 頭金をちょっと入れられる
  • 資産背景的にも悪くはない

などといった条件が重なれば、わずかな可能性ですが融資が通るかもしれないのです。

なので、常にいい物件が出てこないかをリサーチしておくことが大事です。

銀行とのコミュニケーションを継続する

結局、銀行もさすがにどこにも貸せなくなると数字が伴わなくなるので、困るワケですよ。

銀行も株式会社なので、利益が欲しいんですから。

私の知っている担当者は、月に2.5〜3億くらいは融資をしていたみたいですが、
最近はスルガショックの影響で1億行くか行かないか、みたいな状況になったそうです。

それだと、担当者の数字もヤバイですし、支店や銀行の数字としても悪くなりますよね。

担当者はボーナスが激減するんで死活問題って言ってました(笑)。

なので、物件の利回りと銀行の貸せるポイントのバランスは、いずれ保たれるはずです。

今までは利回りが低くても(=物件の値段が高くても)バンバン融資が出ていたのですが、
そろそろ物件の値段も下がって利回りが良くなってくるでしょう。

そこの“大底”を拾えるように、常に市況を監視しておかないといけないですし、
銀行とのコミュニケーションを取っておく必要がありますよね。

なので、こんな状況だからこそ、「物件を探す」とか「銀行と仲良くしておく」
といった不動産投資の基本中の基本を徹底するようにしましょう。

不動産投資は諦めたらそこで試合終了。2019年も虎視眈々といい物件を狙い続けるのみ

不動産投資は諦めたら試合終了

結局、どんな投資でもそうですが、諦めたらそこで試合終了です。

不動産投資で勝つ方法は、

『どんな状況でも諦めないこと』
だということです。

大事すぎるのでもう一度言います。

『どんな状況でも諦めない』

そういう人にいい物件が舞い込んでくるようになっているんです。

ちょっと刺激的なタイトルにしてしまいましたが(笑)、
私はどんな状況だろうと2019年も不動産投資を諦めませんし、
このブログも更新し続けていきますよ〜!

こういうヒドイ状況だと、多くの人が「不動産投資はオワコン」と思って、
注力しなくなりますし、融資が厳しくなれば利回りが上がってくるはずなので、
逆にチャンスなんですよ。

株でも不動産でも『安く買って、高く売る』というのが鉄板中の鉄板です。

不動産の価格も10年ぶりくらいにやっと大底が来そうな予感がするので、
それまでにキャッシュを貯めて“融資に強い人”になっておく必要がありそうですね。

…2019年も虎視眈々といい物件を狙い続けていきますよ。

追伸:コインランドリーなら融資するっぽいです

コインランドリー投資の実質利回りってどれくらい?

最近、コインランドリー経営を始めようかと思ってるんですが、
コインランドリーならまだ融資のハードルは低いっぽいです。

地銀で保証協会付きの融資になって、それだと
金利+保証料でトータル金利3%くらいなんですが、融資期間15年で組めるそうです。

仮に1800万円を15年、金利3%で借りるとなると、
月々約12.4万円の返済になります。

  • ランドリーの売上60万円
  • 光熱費などの経費20万円
  • テナント家賃10万円
  • 銀行返済12.4万円

が1ヶ月のシミュレーションだとすると…
60万円ー(20万円+10万円+12.4万円)=17.6万円
となります。

年間200万円以上の利益なので、200万円÷1800万円=返済後利回り11%です。

…ちなみに、返済後利回り11%ってかなり驚異的な数字ですからね!

2000万円弱の融資で月々17万円くらいの利益が出るんだから、かなりイイです。

それを4店舗くらい稼働させれば、
月々70万くらいの利益が半自動で残るようになります。

中古アパートやマンション、新築アパートといった、
不動産投資以外の選択肢を増やしておくことで、
どんな状況でも対応できるようになりますね!

コインランドリー投資の実質利回りってどれくらい?
コインランドリー投資の実質利回りってどれくらい?始める前にリサーチしてきた!「コインランドリー投資に興味があるんだけど、 実質利回りってどれくらいなの?本当に儲かるの? 儲かんなかったときヤバイんじゃないの?...
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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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